通州区与北三县协同发展规划:严控房地产开发

3月17日,国家发改委发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河等县市协调发展规划》,涉及三河行政区域,大厂回族自治县、香河县辖北京市通州区、河北省廊坊市,总用地面积2164平方公里。短期计划2025年,长期计划2035年。
 
通州区、北三县将以北京城市副中心建设为指导,努力建设世界级和谐宜居城市示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。
 
按照规划,要严格控制房地产无序发展,严禁在边境地区大规模开发房地产,严厉打击房地产企业囤地炒房行为,努力满足实际就业人口的住房保障需求。推进北京市优质教育资源向通州区和北部三县布局,着力弥补基础教育设施不足。培育三县区域医疗养老服务功能。
 
规划共分十章,包括共同构建协调发展的空间格局,共同塑造城乡魅力和文化特色,共同营造自然优美的生态环境,共同培育创新引领的现代经济体系,共建绿色智能市政基础设施,共建抗灾安全防灾减灾体系等。
 
严格控制房地产无序发展
 
根据规划,位于北京东部的通州区、北三县是京津冀协同发展的重点区域,空间紧密,联系紧密,协调发展需求迫切。但是,长期以来,通州区和北三县相互独立,缺乏有效的跨境协调发展途径,在发展中暴露出一些突出问题。比如,空间布局缺乏协调,功能组织松散,居住和职业不平衡,边缘化和可持续发展问题严重。资源环境约束日趋严格,大气环境质量严重超标,水资源瓶颈明显,地下水超采严重,主要河流水质仅为V类,森林覆盖率不足30%。跨境交通问题突出,交通拥堵严重,尤其是早晚高峰时段交通秩序混乱。产业发展结构不平衡,传统产业多,新兴产业少,产业水平低,吸纳就业能力弱,对房地产开发依赖度过高。公共服务差距明显,两地在教育、医疗等公共服务领域的资源配置、服务水平和设施标准等方面存在明显差异。
 
为此,《规划》提出“统一规划、统一政策、统一标准、统一管控”。58安居客房地产研究院分院院长张波认为,从规划的角度看,对“统一”有一个更明确的要求,就是把北方三县的发展与北京的协调发展联系起来,加强和突出津冀协调发展新机制。从地理位置上看,北三县未来仍属于临靖区,但不再只承担首都住宅需求的外溢。在工业城市一体化、住有所居的发展模式下,北三县未来工业经济将快速发展,城乡空间和功能格局将进一步优化,未来房地产市场的发展潜力不容忽视。
 
其中,《规划》要求建立多种住房供应体系,优化居住空间布局,完善住房保障体系,严格控制房地产无序发展。根据计划:
 
--建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。根据产业布局和人口流动情况,因地制宜发展共有住房和公共租赁住房,形成供需匹配、结构合理、流通有序、支出收入适度的住房保障体系,完善住房保障监督管理机制,努力满足实际就业人口的住房保障需求。
 
--坚决摒弃以房地产开发为重点的开发模式,制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制。根据就业增长和配套设施情况,合理确定住房用地供应数量、布局和时机,严格控制房地产开发总量,引导房地产合理开发。加强对边境地区房地产开发全过程的联合监管,严厉打击房地产企业囤地、炒地行为。
 
张波认为,这意味着北三县房地产市场将发生三次变化:
 
首先,房地产不会成为刺激三县经济的主要引擎。《规划》明确提出了房地产开发准入条件和年度开发总量约束机制。依靠土地财政的单一方式将不复存在,房地产也不会成为刺激三县经济发展的短期手段。
 
其次,区域房地产潜力巨大,但并不意味着未来房价会大幅上涨。从规划的角度看,未来市场供应将得到有序控制,房地产投机等房地产市场乱象也将受到打击。关键是要保持房地产市场特别是房价的稳定,严格控制投机需求。
 
三是注重宜居和工业居住环境。规划本身对区域内各项目的层高控制、生态环境保护、景观设计、交通建设和现代经济体系建设都有明确要求。
 
张波进一步表示,从限购开始,北三县房价就出现了持续下降的态势,2019年房价整体下行的趋势直到2020年才有所改变,当时房价开始止跌企稳。
 
张波预计,在房地产市场规划的指导下,北三县未来3-5年房价总水平将保持有序上涨的格局,但短期内没有大幅上涨的空间。同时,要更加注重吸引更多的人到这一地区工作和生活,这将不是北京市劳动居民的“睡城”。
 
建设特色工业城镇
 
规划提出构建生态、组团、紧凑的空间格局,即“一个中心、一个绿洲、四个组团、四个区域、多廊道、多节点”的空间结构。
 
第一中心是北京市副中心,是区域发展的功能中心,指挥着区域城市空间布局和设施体系建设。
 
安绿洲是北运河潮白河中段的大型生态绿洲,是区域生态系统建设的主体。四大组团是城市功能集中建设的重点区域。四区是四大生态斑块。多廊道是多生态廊道。多节点是多个特色小城镇(新城)和生态节点。
 
根据规划,建议依托京哈、京沈两条区域交通走廊,有序引导产业集群发展,形成两大特色产业带。京哈特色产业带形成了以信息技术、节能环保为主导的新一代产业带。京沈特色产业带已形成以新一代信息技术和高端装备产业为主导的产业带。
 
利用棚户区改造和单位腾出土地补充基础教育设施
 
《规划》鼓励通过合作办学、设立分校区等方式,将北京市优质教育资源向通州区、北三县转移。推进教师共享,大力推进北方三县教师流动。加强市场化运行机制建设,通过组建运行小组,鼓励教育资源整合共享。
 
要坚持生孩子、学孩子的原则,完善义务教育和高中教育制度,全面实施素质教育。逐步统一通州区、北三县基础教育设施配套标准,推进城乡基础教育设施均衡布局,优先利用棚户区改造和单位腾退土地,弥补基础教育设施不足。在特色小城镇中心,建立初中、小学、幼儿园;在较大的村庄,建立完整的小学;鼓励有条件的村集体和教育部门合作办村办幼儿园;鼓励国际教育集团办学,保障服务覆盖面和适度规模,提供均衡优质的教育服务。
 
在推进城际铁路建设方面,以北京副中心为中心,建设连接中心城市和京津冀枢纽机场的城际铁路网。建设以北京城市副中心站为主、亦庄站、燕郊站、三河站、香河站为辅的客运枢纽体系,实现对外交通与城市交通的顺畅衔接。
 
同时,完善多层次城市轨道交通网络,形成区域轨道交通快线(含城郊铁路)、一般轨道交通快线、地方轨道交通快线等多层次轨道交通网络,区域轨道交通快线服务于三县之间的中长距离轨道交通连接,北京副中心和北京中心城区。在北三县各发展组别中,研究地方轨道线以现代有轨电车等形式的布局,与区域轨道快线、一般轨道线相衔接。结合轨道交通建设,在北方三县建立轨道交通车辆基地。
 
根据规划,到2025年,建立并发挥协同发展机制的有效作用,在环境治理、基础设施、公共服务、工程技术等领域形成统一的标准体系。城乡空间和功能格局进一步优化,重点生态修复和建设项目基本完成,轨道交通建设取得突破,非资本性功能救济和产业园区共建取得实质性进展,公共服务差距逐步缩小。
 
到2035年,完善协调发展体制机制,基本形成高效综合的空间格局,生态环境质量得到根本改善,智能绿色交通体系基本形成,基本建立以创新为主导的现代经济体系,基本实现公共服务均等化,基本建成绿城、森林城、海绵城、智慧城。